產業遭拍賣怎麼辦？

新山的吳小姐來信指出，她在柔佛新山有兩間房屋，一間是雙層排屋，另一間是中價屋，雙層排屋是她與哥哥聯名購買，中價屋則是她個人的產業。

關於該間聯名雙層排屋，目前尚欠銀行30多萬令吉，可是，物色到的買家卻只出價23萬令吉。

買家在2011年2月28日，繳付了10%的購屋首期款給律師樓，她也將房屋鎖匙交給該名買家。

她說，這間房屋已到了拍賣的階段，希望能在拍賣前，自己物色到買家，並且希望能賣到比拍賣前較高的價位，那麼拖欠銀行的數目就可以少一些。

不過，另外一個問題是：無法在2011年2月28日落實交易，因為房屋是兩個人的名字，她的哥哥因拖欠高利貸失去聯繫，買方的銀行過後又查悉房屋遭凍結！

另外，她想向買家索取租金，一些律師同學說，在交易未完成之前，不宜交鎖匙給買方，如今買方已入住，可以向買方索取租金。

可是，買方說她已付了10%訂金，買下該房屋，並已開始處理房屋凍結的問題，並表明不願意支付租金。

請問：“我是否可以向買方索取租金？”

另一方面，由於擔心房屋被拍賣後會面臨破產，因此，她快速將其中價房屋脫售，並在2011年2月23日，將門牌稅、地稅等資料交給房屋經紀處理，可是，不曉得這間房屋的買賣手續需要多久的時間處理？

該名房產經紀說，中價房屋的買賣手續需要比較長的時間，請問是這樣的情況嗎？”

答：林若輝律師回答吳女士的問題時指出，由於雙層排屋是吳女士與哥哥聯名的產業，這意味兩人必須在買賣合約上簽名，交易才能落實。

鑒於哥哥失去聯繫，這表示他們不可能繼續該項產業的交易，此外，假如有關產業遭凍結，也意味產業的轉名無法進行，除非是能撤除凍結令。

另一方面，吳女士宣稱，買方支付10%屋款給律師樓，而吳女士也將房屋鎖匙交給買方。在正常情況下，惟有在買方或其貸款銀行將房屋交易的所有款項交到賣方律師手中，賣方才將鎖匙交給買方。

吳女士沒有提及她與買方之間，是否有達致買方支付10%屋款，即可搬進該房屋免費居住協議；還有，吳女士也沒有提及買方是否已簽署協議，假如有，買賣協議是否有一條文，指買方在支付10%屋款後，可免費搬進去住的便利。

假設吳女士已同意讓買方在不需繳付租金的情況下免費入住，那麼，吳女士需要維持這項承諾，反之，假如沒有這樣的協議，那麼吳女士可以向買方提出支付租金的要求。

關於該產業單位面臨拍賣的問題，一般是價高者得。

轉售期限視房屋有無地契而定

至於出售中價房屋的問題，吳女士沒有提及該房屋是否已有地契，假設沒有地契，那麼買賣需尋求發展商的批准，整個程序需要3至4個月的時間才能完成。

不過，假如該中價房屋已有地契，而且是永久地契單位，那麼就不需要尋求州政府的批准，一般也需要3至4個月的時間來完成整個交易。

可是，如果不是永久地契單位，交易需尋求州政府的批准，那麼完成交易的程序會比較長，因為胥視土地局是否迅速發出批准交易的文件。


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